Segundo o ditado, é melhor prevenir do que remediar. Estados e muitos municípios brasileiros contam com legislação específica, que determina que toda edificação deve estar regularizada junto ao Corpo de Bombeiros local. Além disso, a prevenção contra incêndios é de grande importância para preservar o patrimônio e prover a segurança das pessoas que transitam ou trabalham no prédio.

O Conselho é que proprietários de imóveis residenciais e comerciais consultem uma empresa especializada e protejam seu patrimônio contra incêndios. É preciso olhar os custos com os equipamentos de prevenção não como gastos, mas sim como investimento para preservar o patrimônio material e o mais importante: as vidas.

Os equipamentos de segurança a serem instalados podem ser extintores de incêndio, hidrantes ou sprinklers (pequenos chuveiros automáticos fixados no teto ou nas paredes e que servem para o combate dos incêndios. Com exceção do sprinkler, o uso dos equipamentos requer treinamento específico. No caso de construções novas, o projeto de prevenção é elaborado com base na planta apresentada pelo empreendedor ou pelo proprietário da obra. Nas construções já existentes ou em reforma, é necessário que um técnico elabore o projeto adequado.

As causas mais comuns de incêndio são improvisações e sobrecarga nas instalações elétricas, falta de conservação dos motores elétricos, instalações elétricas mal dimensionadas ou muito antigas, papéis, madeira e outros materiais em locais inadequados, vazamento de gás, fósforos e pontas de cigarros atirados a esmo.

Abaixo os equipamentos básicos de segurança contra incêndios:

• Extintores de incêndio.

• Hidrantes.

• Sprinklers (chuveiros automáticos que fixados no teto ou paredes).

E você sabia que os seguros obrigatórios dos condomínios protegem apena as áreas comuns do condomínio?

O patrimônio do interior das residências precisa de um seguro específico contratado pelo proprietário, afinal o patrimônio construído ao longo de toda uma vida não pode desaparecer de uma só vez com um imprevisto,

Não é mesmo?

Acidentes com vazamentos e explosões podem ser devastadores, saiba como evitar.

O que o síndico deve saber para lidar com esse problema

Problemas de infiltrações costumam atingir mais de 83% dos condomínios. São gotejamentos na garagem, paredes com mofo, fachadas comprometidas e coberturas com infiltrações constantes, por exemplo.

Quem é ou já foi síndico, sabe o quanto isso é comum, desgastante e dispendioso. O fato é que para saber lidar com esta questão, é preciso ter um mínimo de conhecimento técnico para não cair em armadilhas.

Confira algumas dicas básicas de como proceder com o gás nos apartamentos:

• Busque um fornecedor confiável

• Não adquira botijões com valores abaixo do mercado ou de fornecedores desconhecidos.

• Armazene o botijão de gás em local apropriado, aberto, arejado e protegido de fontes de calor, faíscas e redes elétricas.

• Nunca deixe o gás de cozinha dentro de porões, armários, gabinetes ou pias

• Verifique as condições do botijão e suas conexões.

• Observe atentamente a data de validade do botijão.

• Siga as instruções de instalação.

• Não atravesse a mangueira pela parte de trás do fogão.

Cerca de 50 milhões de descargas do tipo acontecem todos os anos em nosso país. Mesmo assim, o topo dos prédios nem sempre recebe a atenção necessária. Esta é uma área que necessita de cuidado especial. O para-raios, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) é o principal equipamento de segurança dos condomínios.

A falta de manutenção ou até inexistência desse equipamento pode trazer prejuízos, acidentes e até risco de morte para quem vive no condomínio. É sempre bom lembrar que, além disso, o síndico pode ser responsabilizado por negligência e o seguro do condomínio invalidado no caso de sinistro.

Essa matéria tem como objetivo orientar e explicar ao síndico quanto aos cuidados a tomar e o que exigir do fornecedor contratado para manter o equipamento em dia. É fundamental que os fornecedores do condomínio trabalhem sempre visando a NBR 5419, norma que regulamenta esse tipo de equipamento no Brasil e que foi atualizada em 2015.

Como funciona?

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o para-raios, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo, onde se dissipa e perde a força. Sem essa proteção, ou com um sistema inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Segurança nas antenas.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas convencionais, de operadoras de celular ou de TV por assinatura, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento – seja do síndico ou do zelador-, pois esta antena precisa estar aterrada e conectada ao sistema de para-raios.
O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena. Furar a laje não é indicado, pois pode gerar problemas, como infiltrações.

Principais riscos.

Não contar com um SPDA que esteja de acordo com a norma pode sair muito mais caro para o condomínio do que o valor da vistoria semestral. Veja abaixo algumas situações que podem ocorrer no seu condomínio caso o equipamento não esteja funcionando corretamente e a edificação sofra uma descarga atmosférica:
Risco de morte / choques: Existe a possibilidade de que um morador ou funcionário seja atingido por um raio, caso esteja na cobertura e o local não conte com o aterramento adequado. Também há a possibilidade de pessoas tomarem choques enquanto manejam eletrônicos ligados na tomada, como secadores de cabelo e celulares carregando na tomada.
Queima de equipamentos: tanto do condomínio (placa do elevador, portões elétricos, CFTV), quanto dentro das unidades (eletrônicos e eletrodomésticos ligados na tomada no momento da descarga).
Seguro inválido: a seguradora pode se negar a pagar a indenização ao condomínio caso fique comprovado que o SPDA estava fora dos parâmetros legais. O condomínio pode, porém, entrar com ação na Justiça, para que um perito judicial avalie o equipamento.

Danos a estrutura da edificação: sem um isolamento correto, um raio poderia romper, com uma explosão, a alvenaria do prédio, derrubando uma parte da estrutura.

Importante salientar que o síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente caso fique comprovada sua negligência em executar a manutenção correta dos equipamentos do condomínio e que venham a causar prejuízo à coletividade.

Adequação à norma NBR 5419

Como a norma mudou bastante – apenas em tamanho a norma ‘engordou’ mais de 300 páginas – é de se esperar que os condomínios tenham algumas adequações a serem executadas ao chamarem uma empresa de manutenção para o equipamento. Para deixar o condomínio de acordo com a NBR 5419, o estimado entre as empresas do setor é algo entre R$ 3 mil a R$ 6 mil – dependendo, é claro, do estado do equipamento. Esse valor seria para condomínios que estejam com seu laudo em dia. Para empreendimentos que estão há tempos sem fazer a manutenção obrigatória no equipamento, os valores podem ser maiores.

Seguro

As seguradoras normalmente cobrem os danos causados por raios, mesmo quando há problema no SPDA.

Entretanto, a falta de manutenção e o ART informando que o sistema está fora das normas, podem causar problemas. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta de cuidados, o que complica e prolonga o processo de indenização.

A vida é imprevisível, em todos os âmbitos. Da portaria até a última laje do condomínio, tudo pode acontecer.

Para muitos problemas listados, a solução mais fácil é acionar o seguro de responsabilidade civil do síndico, que dependendo da cobertura, pode arcar com custos de portões, consertos de carros, e até indenizações por acidentes no condomínio. Para que isso ocorra, porém, é fundamental que se espere um ok da companhia de seguros antes de efetuar qualquer tipo de reparo. A contrapartida é que o condomínio tenha sempre a manutenção em dia dos seus equipamentos e que siga o que está acordado na apólice de seguros. Sem esse contrato, o síndico e o condomínio podem acionar outros parceiros, como as empresas contratadas para fazer a manutenção dos equipamentos, para evitar que tomem a responsabilidade sozinhos por qualquer acidente.

Conheça abaixo algumas situações e como resolvê-las:

Queda de árvore danifica carro ou fere alguém.

Se a árvore estava em boas condições e caiu devido a uma tempestade muito forte, podemos chamar sua queda de um evento fortuito. Nesse caso, a vítima até pode entrar com ação judicial contra o condomínio, mas se ficar comprovado que a árvore estava em boas condições, fica difícil obrigar todo o empreendimento a arcar com os custos. Agora, quando uma árvore tem risco de cair e precisa ser podada, deve ser aberta uma solicitação na prefeitura. Em caso de acidente, o seguro referente às responsabilidades civis do síndico pode ser acionado e arcar com o custo.

Caso o condomínio não tenha seguro, a vítima ou o condomínio pode entrar com ação contra a prefeitura, em caso da poda ter sido solicitada e não efetuada. O condomínio ou síndico também pode ser responsabilizado caso não tenha solicitado a poda diante do risco eminente.

Carro foi danificado na garagem. Quem é o responsável?

Depende principalmente se houver manobrista no condomínio. Apenas nesse caso, e se o dono do automóvel conseguir comprovar que o dano aconteceu dentro do condomínio, com o uso de imagens do CFTV, por exemplo, pode-se pedir indenização para o empreendimento.

Caso o morador não consiga comprovar que o carro foi avariado dentro da garagem, não há como implicar responsabilidade do condomínio. Caso seja possível comprovar e identificar o autor, este será o responsável.

A jurisprudência estadual e federal tem seguido o princípio de que o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário fazendo vigilância no local.

Portão fecha em cima de carro

A manutenção do equipamento deve estar em dia. Dessa forma, caso o portão se feche em cima de um carro, o seguro do portão arca com os custos do conserto do carro e do próprio portão.

Se o porteiro, sem querer, fecha o portão em cima do carro de um morador, e se houver seguro, a apólice geralmente também cobre o reparo.

Se o condomínio não contar com esse contrato, deverá arcar com os custos do conserto. Caso a manutenção não esteja em dia, e o local não tenha cobertura para esse tipo de acidente, o morador pode pedir ressarcimento para o condomínio.

Se o motorista aproveita a passagem de um carro à frente, e o portão se fecha, danificando o automóvel e o portão, a responsabilidade é do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo. 

Furto na garagem

Se não houver um sistema muito forte de segurança no local, ou se não houver um segurança ou garagista responsável pelo local, fica muito difícil comprovar um furto dentro do veículo. Se comprovado, o autor do furto deve ser responsável e o condomínio co-responsável, caso tenha garagista.

Se houver, as regras do local dispostas na convenção também devem ser checadas para atribuir a responsabilidade. 

Funcionário que se acidenta

Nesse caso deve-se seguir o que manda a legislação trabalhista. Chame uma ambulância, faça um cadastro no CAT (Cadastro de Acidentes de Trabalho), siga o processo normalmente. Provavelmente o funcionário deverá passar por perícia no INSS e só depois retornará as suas funções, se possível.

Nesses casos, conte com a colaboração de um advogado trabalhista ou da sua administradora de condomínio

Condomínio assaltado

O empreendimento só pode ser considerado responsável pelo ocorrido se a convenção prevê a responsabilidade do local em fazer forte vigilância. Outra situação específica é se ficar comprovado imperícia, negligência ou imprudência por parte dos funcionários.

Cai algo da janela e machuca alguém na rua ou no condomínio

O condomínio todo pode ser penalizado caso não seja possível comprovar quem jogou o material pela janela. O que o seguro de responsabilidade civil do síndico pode cobrir são situações específicas, como um vidro que se desprendeu da janela, por exemplo. Já bitucas de cigarro, pedras ou outros materiais não têm previsão de cobertura